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省城楼市稳中趋缓
来源:北京龙舟空间装饰设计有限公司     时间:2019-08-10
  • 2019年已经过半,房地产市场见证了诸多“风云变幻”。“住房不炒”依旧是“稳”的底线,楼市调控更多由地方政府根据市场实际把握。业内认为,从上半年房地产市场数据和行业发展趋势分析,因城施策、根据市场情况及时调整调控力度和方向将在下半年延续。

    住在龙城,我们更多关注太原市房价的涨与降,何时出手购房最合算?下半年房价走向如何?

    转化率降低市场呈现缓步下行态势

    7月15日,国家统计局发布2019年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,其中太原市新建住宅价格指数环比上涨0.6%,同比上涨11.2%;太原市二手住宅销售价格环比上涨0.3%,同比上涨7.6%。

    “上半年,太原商品房市场均价虽然上涨,供求量却同比下降,整体市场表现一般;成交量仍以住宅为主,但增速放缓;商业、公寓不受限购影响,投资价值凸现,成交量相对稳定;写字楼市场表现弱势,以价换量仍去化困难。”山西房地产商会会长郭尚文如此说。

    从事房地产营销的张二可告诉记者:“今年上半年省城楼市确实表现平平。去年1个月销售五六十套房子不在话下,可今年一个月能卖出20多套房子,已经算不错的业绩了。市场上各大开发商产品同化,竞争激烈,再加上限购,购房者观望情绪日渐变浓,市场的冷意也越来越浓。”

    朗润智业的数据显示,今年上半年太原市最热的楼盘分别是晋阳湖、南中环、龙城大街板块,楼盘销量大部分来源于保利西湖林语、恒大青运城、融创等项目的拉动,但这种局部“小阳春”并不能代表太原楼市的普遍现象。

    其实,从去年5月份“限购”政策实施后,省城楼市就进入了横盘期。从数据看,2018年,太原市商品房市场的开盘项目转化率维持在65%左右,而今年前3个月,整体转化率仅维持在50%。转化率的降低,说明楼市的整体成交率在下降,市场呈现缓步下行态势。限购后存量波动上涨,流动速度放缓,所有板块的去化周期都不同程度有所拉长。

    今年,住房调控政策仍然是因城施策,并提出要因地制宜的退出棚改货币化安置项目。为降低库存量,政府鼓励拆迁居民选择现金补偿,并给予相应的奖励,效果非常明显。目前,货币化安置接近尾声,房价上涨的支撑力已经明显不足。

    销售面积总量下跌市民购买力下降

    一般情况下,房价的涨跌与供需关系密切相关。可以是大面积的供需关系,也可以是区域性的供需关系。

    近日,上市房企发布的5月销售业绩,与去年同期相比,销售增速放缓和增速下滑成为普遍现象。其中,受楼市调控影响,无论是大型房企还是中型房企的业绩都出现明显的分化,虽然部分企业仍能保持两位数的增长规模,但销售增速下滑到个位数的情况更为普遍,部分企业的销售出现负增长。

    同样,今年以来,太原商品房销售面积继续在负增长区间。前5个月,商品房销售面积274.55万平方米,同比下降21.5%。其中:住宅销售面积248.68万平方米,同比下降23.9%,降幅比去年同期扩大79.7个百分点。

    优居龙城网业内人士认为,近两年来,不少商品房需求和购买力已得到充分释放,很多刚需家庭都已购房,新的需求形成尚需时间;2019年棚户区改造货币化安置比例降低,棚改带来的购房需求进一步减少;去年,太原市出台宏观调控政策,银行银根继续紧缩,企业融资成本及难度不断增加。综合看来,市场需求未有较为明显的改善,商品房销售面积增速或将继续回落。

    今年商品房销售面积同比减少两成,且减小幅度有扩大趋势,特别是住宅销售面积下降近1/4。房子越盖越多,卖出去的却越来越少。是什么原因造成的呢?

    “从投资的角度来看,无论房价涨跌,只要增速缓慢就无法满足其收益需要,更何况还有不可预知的政策风险因素。”长期从事经济学教学的王瑛分析认为,处于房地产市场重大变革下的人们,变得越来越谨慎,利好数据的出现,有利于促进投资者更加的理性,购房者也不会盲目入市买房。这无疑是个好现象,理性取代了狂热,才是市场所需要的。

    房住不炒下半年仍是“稳”字当头

    与房屋销售不同,前5个月,太原市房地产开发投资完成230.43亿元,同比增长18.7%,增幅比上月(14.8%)提高3.9个百分点,比去年同期(24.1%)减缓5.4个百分点。房地产开发企业投入比上一年更多的资金去拿地、盖房。从全省看,房地产销售、开工、土地购置面积等先行指标拐点已经出现。

    记者采访中发现,购房者对于楼市后市看平的心态已经占据主流。这种心态的重要转折点在5月份。5月份也是2019年以来第一次出现用户和经纪人信心指数出现双降的月份,用户信心指数的下降明显大于经纪人。

    房子盖得多,买房的人少,主动权更多掌握在买房者手中,买房者有更充分的选择余地。

    山西聚信房地产估价有限公司董事长李学锋表示,今年,全国楼市政策延续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,房地产市场“一城一策”逐步落地,以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。上半年,省城楼市在政策的严格控制下遇“冷”,受限购政策、首付比例、贷款利率、租购并举这些因素影响,短期内太原房价将保持稳定。他同时认为,调控政策的目的是防止房地产价格大起大落,围绕着市场价格进行理性回归。严控高价位商品房入市,鼓励低价位商品住房入市。2019年下半年,“稳”是大主题,也是市场面的常态。在房地产风险防控的大势下,“一城一策”仍是下半年及更长时间的政策基调。

    另一方面,山西省房地产商会年报显示:今年以来,太原市坚持房住不炒的定位,保持房地产市场供需基本平衡,风险有效管控。当前,太原市正处于第二轮先购调控周期,政策以稳为主。因城施策、根据市场情况及时调整调控力度和方向将在下半年延续。同时,为迎接二青会的到来,太原市推进城市面貌提升、交通配套、汾河三期工程及各项比赛场馆的建设,并加强了城市基础设施建设,从而提高了城市吸附能力和竞争力。

    由此,省城楼市将以“稳”为主,房价很难出现大起大落。



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